Folha do Meio Ambiente

As chuvas, que desde dezembro têm castigado os habitantes de onze estados, principalmente os da Bahia e Minas Gerais, provocaram um quadro de devastação que não pode ser explicado apenas pelo volume incomum das precipitações, mesmo para o verão. Ruas alagadas, casas em escombros, pontes e tubulações destruídas, pessoas sem abrigo, água potável e comida são também o resultado da ocupação desordenada dos espaços urbanos e da transformação de áreas periféricas a qualquer custo.

Essa é a conclusão a que chegaram especialistas ao analisarem as imagens e os dados relacionados com os alagamentos que até 6 de janeiro haviam deixado, só na Bahia, 30,9 mil pessoas desabrigadas, 62,7 desalojadas e 26 vítimas fatais. No total, 715,6 pessoas haviam sido afetadas. De acordo com dados coletados pela Confederação Nacional de Municípios (CNM) no Sistema Integrado de Informações sobre Desastres (S2ID), onde as prefeituras cadastram informações, as enxurradas já causaram prejuízos de quase R$ 1,7 bilhão ao estado. Desde o início de dezembro de 2021, 154 municípios da região afetada decretaram situação de emergência e 127 cidades obtiveram reconhecimento federal.

Depois do setor agrícola, que sofreu R$ 591,8 milhões em perdas (35,4% do total), o setor de habitações foi o que mais perdeu: R$ 495,3 milhões, correspondendo a 29,7%, com casas danificadas e ou destruídas pelas chuvas. Em terceiro, estão obras de infraestrutura, como pontes, asfaltamento de estradas, ruas, avenidas, entre outros, com R$ 351,6 milhões, correspondendo a quase 21% do total.

De acordo com o último levantamento de estados de emergência e de calamidade pública, em função de chuvas intensas, tempestades e tornados, o Brasil acumulou prejuízos de R$ 10,1, bilhões em 2020. O setor de habitação foi o mais afetado, somando perdas de R$ 8,5 bilhões com a destruição ou danos de moradias. Segundo o levantamento, foram 280.486 moradias danificadas ou destruídas. Os prejuízos em obras públicas aparecem logo em seguida, com impacto negativo em bueiros, calçadas, asfaltamento de ruas e avenidas, o que contribuiu para que rombo chegasse a R$ 2,4 bilhões.

Planejamento

Inquietos com o cenário caótico das últimas semanas, urbanistas e arquitetos alertam para a urgência de o país retomar de forma sistemática a prática elementar do planejamento urbano.

— Além de surgirem como efeitos da convergência do Atlântico Sul e do La Niña, essas chuvas decorrem, como sabemos, de mudanças climáticas que estão em curso no planeta, a exemplo das que arrasaram recentemente regiões que vão da Alemanha ao Sudeste Asiático. O fato é que as chuvas ocorridas no início de dezembro se repetiram de maneira arrasadora às vésperas do Natal. A repetição de um volume maior de precipitação nesse período certamente contribuiu para a tragédia ocorrida, porque mal deu tempo de as águas serem ou absorvidas no solo ou encaminhadas pelos córregos aos rios e esses ao mar. Entretanto, [esses fenômenos] são agravados por intervenções dos seres humanos. O desmatamento e a destruição das matas ciliares em nossos rios, com a chegada de pastagens até as margens nas áreas rurais, por exemplo, fazem com que a velocidade das águas nos leitos se acelerem e não sejam retidas mais a montante desses cursos de água — explica o professor de arquitetura da Universidade Federal do Sul da Bahia (UFSB) Joel Pereira Felipe.

Quando chegam às cidades, acrescenta o arquiteto, essas torrentes líquidas encontram uma situação de emparedamento dos córregos que são canalizados ou até “tamponados”, ou seja, ocultados sob vias de fundo de vale asfaltadas ou cimentadas:

— Isso aumenta mais ainda a velocidade das águas e, combinado à impermeabilização do solo pela pavimentação de ruas, adensamento com edificações, quintais das casas e condomínios com calçadas, em vez de jardins, não permitem a drenagem natural.

Outra questão considerada “grave” pelo professor é o uso desses cursos d’água como “depósito móvel e flutuante de lixo e entulho”:

— Como “destino final” dessa irresponsabilidade e ausência de educação ambiental, observamos a chegada nas praias de Ilhéus de para-choques de carros, tubos de TV, portas de geladeiras e sofás.

Franco conta que na execução das obras o programa utiliza normalmente empresas de porte modesto, e, por conseguinte, com pouca ou nenhuma folga financeira. Face a planilhas de custos restritivas, a administração das obras traz preocupação a quem quer manter seu negócio de pé. Por isso, há questões demandando mais precisão e agilidade relacionadas aos orçamentos de materiais, obrigatoriamente vinculados às tabelas de obras públicas da Caixa Econômica Federal. É que os valores de tabela nem sempre coincidem com a realidade do mercado. Isso força os empresários e as equipes de acompanhamento a pesquisas adicionais junto aos próprios fornecedores.

— As empresas precisam se capacitar para esse atendimento social, mas têm também de se sentirem recompensadas pela remuneração —  pondera Franco.

Nesse sentido, Sandra Marinho observa que o valor de cada reforma aumentou de R$ 10 mil para R$ 25 mil. A maior parte dos recursos tem como fonte não o orçamento da Codhab, mas emendas parlamentares ao Orçamento na Câmara Legislativa do DF e ainda na Câmara dos Deputados.

Na primeira fase do programa, até 2018, foram aplicados R$ 3,5 milhões entre a parte de gestão e obras. Nos três anos seguintes, outros R$ 10 milhões foram investidos em 500 reformas, que já somam 20 mil metros quadrados de requalificação.

Paralelamente, a Codhab toca, em parceria com o CAU, o programa Nenhuma Família sem Banheiro, que foca especificamente nas instalações sanitárias.

— O Estado sozinho não dá conta. Tem de contar com sociedade, ONGs, instituições de ensino e autarquias. Tem de ser uma rede articulada — afirma Sandra.

Ela recomenda à sociedade e à classe política uma avaliação das conquistas da Athis, entre as quais as soluções adaptadas a cada família e comunidade em comparação com a padronização exacerbada de grandes programas habitacionais do tipo Minha Casa, Minha Vida e Casa Verde-amarela. A arquiteta cita igualmente como alternativa interessante para as maltratadas metrópoles brasileiras a recuperação de espaços degradados, o retrofit, sistema capaz de ampliar a oferta de moradias a um custo mais barato que o de novos loteamentos.

De um ponto de vista mais amplo, Sandra Marinho reforça o clamor de arquitetos e urbanistas em prol do planejamento urbanístico como princípio para a reorganização das cidades, o que, segundo ela, depende de uma eficiente coordenação em nível nacional.

Porque cidades mais densas podem ser benéficas

Urbanistas dizem que se há uma barreira que deve ser transposta rumo à reestruturação urbanística das cidades brasileiras é a do adensamento. Não se trata, evidentemente de atulhar o maior número de pessoas possível dentro do menor espaço à disposição de gestores públicos e empreendedores privados. Adensar, resguardados os melhores princípios do urbanismo e da arquitetura, é fazer um aproveitamento racional do solo, permitindo a um grupo grande de pessoas morar de maneira digna e confortável, do ponto de vista do projeto arquitetônico, com acesso fácil a serviços públicos e privados. Além disso, é necessário haver por perto outros núcleos residenciais e comerciais, tornando a cidade viva, integrada e dinâmica, mas com respeito ao meio ambiente e às regras relativas à segurança e ao sossego.

Cabe diretamente aos gestores municipais o planejamento que una todas essas necessidades e exigências, com base em critérios técnicos fornecidos por urbanistas, arquitetos e profissionais de transporte, saúde, meio ambiente, entre outras. Métrica divulgada pela Confederação Nacional dos Municípios (CNM) mostra que a sustentabilidade dessas unidades da federação, expressa pelo índice 0,5, é considerada baixa em termos gerais, numa escala de 0 a 1. Quando se fala em meio ambiente, o Índice de Desenvolvimento Municipal Sustentável (IDMS) cai para  0,355.

A rigor, não há necessidade de que tudo esteja absolutamente à mão, mas que seja pelo menos acessível por meio de uma linha de transporte eficiente, por exemplo.

O tamanho e modelo dos imóveis é algo que deve ser avaliado com base em urgências coletivas, de modo a distribuir da maneira o mais equitativa possível as disponibilidades de recursos em termos de terrenos e dinheiro alocado a construções e equipamentos como ruas, instalações elétricas e sanitárias.

Contudo, o caminho que os núcleos urbanos, em especial os de tamanho médio para cima, estão adotando segue para longe desse ideal. E de forma errática, segundo os especialistas. Ao invés de as cidades serem pensadas no seu todo, com os projetos de expansão ligados ao restante, vão a reboque das ocupações irregulares ou da especulação imobiliária. O resultado é que, mesmo quando opta-se pelos prédios, e não pelos conjuntos de casas, os projetos arquitetônicos estão aquém do preço cobrado por construtoras. E se são financeiramente alcançáveis, pecam pela má qualidade. Além do mais, a conexão com os serviços públicos e privados costuma ser precária.

— Os condomínios horizontais têm sido construídos em áreas afastadas, pela razão do custo, e porque não compete ao empreendedor criar um sistema de transporte ou de infraestrutura para ligar à cidade. Isso compete ao município. Por outro lado, e passando desapercebido (muito provavelmente com segundas intenções) levar desenvolvimento a uma região afastada termina valorizando as áreas no caminho. Nunca nos damos conta disso. Levar um equipamento urbano para longe ou um condomínio de luxo, valoriza rapidamente áreas que muito provavelmente não eram valorizadas. Além de ainda permitir que áreas rurais se tornem urbanas aumentando os limites da área urbana ou de expansão urbana e a consequente valoração de impostos — explica o arquiteto Lima Júnior.

O arquiteto pergunta por que apartamentos não podem ter áreas verdes:

— Podem, sim! Trata-se de uma escolha do gestor público e dos planos diretores, mas temos de pensar em como o planejamento deve induzir este tipo de ocupação. Em Goiânia, nos anos 90, o plano diretor previa um “abono” construtivo para edifícios com varanda. Resultado: todo edifício construído na cidade tinha varanda.

Na opinião dele, pensar no planejamento urbano com seriedade é um caminho que pode inclusive, trazer o mercado para junto dos setores técnicos. Planejar, aliás, teria como etapa fundamental buscar o engajamento de todos os atores responsáveis pela construção da cidade:

— Os planos diretores devem fomentar o desenvolvimento sustentável da cidade, telhados verdes, áreas permeáveis, mas publicizar o porquê disso, mostrar que os telhados são seguros, são confortáveis, e que ainda elevam o uso de um apartamento ao nível de casa suspensa com jardim. Temos de fomentar energias alternativas, temos de pensar o futuro e oferecer liberdade de novas soluções que atendam a um leque de alternativas que nem sabemos ainda.

O número de habitantes ou de residências por hectare é uma medida aceita para calcular a densidade da ocupação urbana. Na verdade, densidade e oferta de equipamentos em maior número é até definidor do espaço urbano.

Mas a densidade ideal vai depender sempre de cada caso, conforme observam os autores do estudo “Densidade, Dispersão e Forma Urbana — Dimensões e limites da sustentabilidade habitacional”. Geovany Jessé Alexandre da Silva, Samira Elias Silva e Carlos Alejandro Nome sustentam que o que é confortável na Índia será muito apertado na África do Sul. E, em razão de fatores econômicos e das experiências sociais, a noção do grande ou do pequeno pode diferir entre indivíduos de classes sociais e regiões no Brasil.

No início do século 20, vigorou a ideia de que “não havia vantagens em se adensar as cidades ocidentais”, e o padrão máximo proposto era de 30 casas por hectare (menos de 100 habitantes por 10 mil quadrados). Nos anos de 1960, a ativista norte-americana Jane Jacobs advertiu para os impactos negativos do crescimento dos subúrbios de classe média nos Estados Unidos e no Reino Unido e do isolamento de grupos mais pobres, “seja em áreas centrais desvalorizadas ou em periferias mais afastadas”. Em contraposição ao espraiamento, Jacobs sugeriu a ocupação mínima de 250 habitações por hectare, de modo a propiciar a vitalidade e a participação urbana.

“Na atualidade, altas densidades e a compactação espacial construtiva são aceitas como prerrogativas inerentes à sustentabilidade e ao crescimento econômico das cidades contemporâneas na visão de diversos urbanistas e estudiosos do assunto”, diz o estudo. “Todavia, a densidade no campo do urbanismo não deve ser tomada como um elemento meramente estatístico e tecnocrático, mas necessita incorporar aspectos qualitativos na análise do espaço urbano”.

É o que prega o consultor Victor Carvalho Pinto.

— O objetivo é o adensamento populacional. A verticalização [prédios ao invés de casas] é um meio para se alcançar esse objetivo. Mas a altura do prédio é apenas um elemento da equação. Hoje se discute muito a exigência de vagas de garagem, recuos e outras regras que impedem a plena ocupação do terreno. Se essas regras forem suprimidas, a densidade pode aumentar com prédios baixos, como ocorre em Paris, por exemplo.

O estudo de Geovany, Samira e Carlos Alejandro traça uma série de projeções, com cálculos que procuram demonstrar a economicidade do adensamento, sem perda de qualidade em relação às moradias em núcleos isolados. Ao contrário, até com ganhos.

Comparando ocupações hipotéticas de 36 e de 364 habitaçõess por hectare, o custo total dos projetos habitacionais seria de, respectivamente, US$ 260 mil e US 400 mil, mas o custo por habitante inverteria o resultado da equação, ficando em US$ 2.131, no caso do projeto unifamiliar, e de US$ 323, no caso do multifamiliar. Já o custo por residência seguiria o individual: US$ 7.222 para o projeto de casas e US$ 1.099 para o de apartamentos.

As diferenças de custo, que envolvem a urbanização em torno das novas áreas, se dão do mesmo modo na comparação entre modelos distintos de projetos residenciais multifamiliares, seja em função da altura, seja em razão do número de edifícios.

Os autores também encontraram nos cálculos outras possibilidades de benefícios do adensamento como um poderoso aliado na luta contra o déficit habitacional brasileiro. Num cenário com projetos de 30 habitações por hectare, o déficit seria resolvido com US$ 153 bilhões. Num cenário com projetos de 180 habitações por hectare, o custo cairia para US$ 114 bilhões.

Entrevista

Victor Carvalho Pinto, consultor Legislativo do Senado

O planejamento urbano no Brasil precisa de rearranjo legal e participação popular

Graduado em Direito pela Universidade de São Paulo, o consultor Victor Carvalho Pinto explorou em seu doutorado, também pela USP, a intersecção entre plano diretor e direito de propriedade para uma contribuição à análise institucional da política urbana brasileira. Há pelo menos duas décadas ele se dedica a estudar as complexas questões envolvendo a organização das cidades sob uma perspectiva integrada, na qual a solução isolada de problemas é vista geralmente como insuficiente ou a causa de mais problemas. O consultor está igualmente empenhado em oferecer sugestões para a melhoria das leis, de modo que os gestores públicos, os empreendedores imobiliários e a sociedade tenham instrumentos adequados e seguros para tocar os projetos necessários a rearrumar ou ampliar o espaço urbano. “A União editou leis importantes, como o Estatuto da Cidade, mas algumas matérias importantes, como os loteamentos e as desapropriações, são disciplinadas por outras leis que não se harmonizam bem com o Estatuto. Além disso, temos graves problemas institucionais ainda não resolvidos, como a organização das regiões metropolitanas e o reparcelamento do solo”, diz Carvalho Pinto, que recomenda a adoção de um código urbanístico com a definição criteriosa das etapas de planificação. Ele trata ainda nessa entrevista de temas como a conveniência de um adensamento planejado das cidades, que vêm se espraiando desnecessariamente, a custo muito alto, do ponto de vista econômico, humano e ambiental. E aponta a desapropriação urbanística como uma saída para viabilizar a destinação racional de espaços a moradias, comércio e equipamentos públicos.

Agência Senado — O quadro de crise econômica, com queda da atividade do emprego e da renda, trouxe para as ruas das cidades brasileiras um contingente extra de pessoas sem moradia. Em termos de política urbana o que poderia ser feito para reverter, ou pelo menos minorar esse quadro?

Victor — O atendimento à população em situação de rua é tradicionalmente tratado no âmbito da política de assistência social. As prefeituras oferecem vagas em abrigos, onde o beneficiário pode dormir, tomar banho e se alimentar. Ocorre que esses abrigos têm regras e horários rígidos, não oferecem privacidade e separam as pessoas por sexo. Isso leva muitos moradores de rua a rejeitá-los.

Uma abordagem alternativa tem sido adotada em muitos países, denominada housing first, ou seja, “moradia primeiro”, em que se oferece a essa população unidades habitacionais propriamente ditas, nas quais uma família pode residir com privacidade. Essas unidades são disponibilizadas sem custo, pelo prazo necessário, mas não se transmite sua propriedade. Seria uma forma de aluguel social, mas gratuito. A produção desse tipo de empreendimento seria uma destinação mais justa para os recursos orçamentários da política habitacional que a concessão de subsídios em crédito imobiliário, que tem sido a política tradicional.

Agência Senado — Como o Brasil está aparelhado, do ponto de vista jurídico e legal, para enfrentar o desafio de se reestruturar urbanisticamente?

Victor  — As três esferas da federação podem legislar sobre direito urbanístico. A União editou leis importantes, como o Estatuto da Cidade, mas algumas matérias importantes, como os loteamentos e as desapropriações, são disciplinadas por outras leis que não se harmonizam bem com o estatuto. Além disso, temos graves problemas institucionais ainda não resolvidos, como a organização das regiões metropolitanas e o reparcelamento do solo. As regiões metropolitanas são áreas conurbadas, nas quais o tecido urbano dos municípios se funde em uma única cidade. Essa situação exige uma governança integrada, para evitar que as decisões de um município prejudiquem os outros. Em 2015, foi aprovado o Estatuto da Metrópole, mas ele não tem sido implementado. O reparcelamento do solo é a reestruturação de áreas urbanas anteriormente, para cumprir novas funções definidas no plano diretor. Isso é fundamental, por exemplo, para regenerar centros urbanos degradados, promover o adensamento no entorno das estações de metrô ou reconverter áreas portuárias ou industriais decadentes. É uma operação complexa, pois se dá em um território já dividido em muitas propriedades, de lotes, edifícios e apartamentos. Em outros países, esse tipo de operação ocorre por permuta de imóveis antigos por novos, compatíveis com o plano, mas não temos uma legislação específica sobre esse assunto.

Agência Senado — Que balanço podemos fazer do planejamento exigido dos municípios dentro do que preconiza o Estatuto da Cidade e outras normas ligadas, por exemplo, à mobilidade. O Estatuto da Cidade, por exemplo, completou 20 anos em julho. Seus resultados são positivos?

Victor  — O Estatuto da Cidade consagrou em diretrizes os conceitos urbanísticos considerados fundamentais nos dias de hoje. Além disso, criou instrumentos de política urbana importantes para o alcance desses objetivos. Ocorre que ele não estruturou um sistema de planejamento, limitando-se a prever algumas matérias a serem tratadas nos planos diretores. O ideal seria tipificar os planos, definindo com clareza os planos a serem elaborados conforme a escala territorial, como ocorre na maioria dos países desenvolvidos. Na ausência de um sistema desse tipo, as decisões são tomadas de maneira casuística e opaca, o que dificulta a participação popular e a incorporação de considerações técnicas. O saldo do Estatuto da Cidade é positivo, pois antes não havia nada e muitas iniciativas municipais ficavam limitadas pela ausência de instrumentos, mas quando o comparamos com os códigos de urbanismo que existem em outros países, vemos que há muito a avançar.

Agência Senado — Que papel pode desempenhar a desapropriação num esforço de melhoria urbanística das cidades brasileiras. Há alguma lacuna legal ou cultural a ser vencida?

Victor  — O urbanismo tem medidas proativas e medidas reativas. As medidas reativas são basicamente o licenciamento de obras particulares, que pode ser acompanhado da cobrança de contrapartidas. São úteis para a expansão urbana e resultam na fragmentação progressiva da propriedade, de glebas rurais em lotes e destes em unidades condominiais. Ocorre que, com o passar dos anos, as cidades precisam mudar, como nos casos de reparcelamento do solo que eu mencionei anteriormente. Nesse momento, a fragmentação das propriedades se torna um problema, pois a mudança depende do reaproveitamento dos imóveis antigos e, portanto, da adesão dos proprietários ou sua venda a empreendedores. Em muitos casos, a simples construção de um prédio, para verticalizar e adensar uma área com infraestrutura ociosa, depende da compra de dez pequenos lotes com casas geminadas. Isso praticamente inviabiliza essas operações, pois basta que um proprietário não queira vender ou que exista alguma pendência jurídica que impeça a venda, como inventário ou falência, por exemplo. Situações desse tipo só podem ser resolvidas mediante desapropriação, ainda que esta deva ser utilizada apenas em caso de insucesso das alternativas anteriores. Esse tipo de desapropriação tem uma característica própria, que é a possibilidade de revenda das unidades construídas, inclusive como forma de financiamento do próprio projeto urbanístico. Isso é natural quando a destinação prevista no plano urbanístico é algum uso privado e não um logradouro público. Por isso mesmo, esse tipo de desapropriação, que se classifica como “urbanística” pode ser realizado por um concessionário privado, que receba uma delegação da prefeitura.

Agência Senado — Que espaço para a reestruturação urbanística, inclusive utilizando a desapropriação, foi aberto pelo novo marco ferroviário?

Victor  — O novo marco ferroviário contém um capítulo sobre operações urbanísticas no entorno das linhas e estações ferroviárias. A ideia é aproveitar esses investimentos para reestruturar o tecido urbano mais próximo, especialmente para aumentar a quantidade de pessoas que reside ou trabalha próximo a essas linhas. Além disso, também se prevê o aproveitamento do espaço acima ou abaixo das linhas e dos pátios de estacionamento para a construção de lajes sobre as quais poderão ser construídos empreendimentos imobiliários. Isso foi feito, por exemplo, em Nova Yorque, no projeto Hudson Yards, construído sobre uma área terminal em área nobre da Cidade. O marco permite que o operador ferroviário submeta à prefeitura projetos desse tipo e faça uso da desapropriação, caso necessário, para implementá-los.

Agência Senado —O drama dos precatórios vencidos e não pagos, que gerou um grande debate em 2021, tem algo a nos ensinar sobre como se faz desapropriação no Brasil?

Victor  — Sim. Muitos precatórios têm origem em desapropriações realizadas há décadas. Isso acontece porque o decreto-lei que disciplina as desapropriações, que é de 1941, permite a “imissão provisória na posse” do imóvel por parte do poder público, enquanto se discute em juízo o valor da indenização. O processo judicial demora muito e mesmo depois do trânsito em julgado o pagamento demora mais ainda. Durante esse período, incidem juros, o que acaba por gerar precatórios de valores muito elevados. A Lei de Responsabilidade Fiscal exige, como condição para as desapropriações, que os recursos para indenização já constem do Orçamento. Isso é insuficiente, no entanto. No caso das desapropriações urbanísticas, elas podem ser atribuídas a um concessionário, que pode ser o próprio operador ferroviário, por exemplo, e o edital pode excluir a adoção da imissão provisória na posse. O proprietário somente entregaria o imóvel depois de indenizado à vista pelo concessionário, o que impediria a formação de novos precatórios.

Agência Senado — É grave a situação das inundações na Bahia. A questão lá é só a ocupação das margens dos rios? Quais as camadas de inadequação do uso do solo ficam visíveis (ou ainda não estão tão visíveis assim) quando a gente observa o quadro de desastres naquela área neste verão?

VCP — Não tenho informações detalhadas sobre a situação, mas, considerando a extensão do desastre, suponho que haja um conjunto de situações. Pode haver ocupação irregular de APPs [áreas de preservação permanente], nas margens dos rios, definidas pelo Código Florestal, mas também parece ter havido alagamento de áreas regulares. Nesse caso, seria importante verificar até que ponto o risco de alagamento era ou não previsível, tanto na aprovação do loteamento quanto depois disso. Por incrível que pareça, é bastante comum que loteamentos sejam aprovados em áreas alagáveis, embora a Lei de Parcelamento do Solo Urbano o proíba, ou que sejam regularizados assentamentos ilegais nessas áreas. Houve conjuntos habitacionais do Programa Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, construídos em áreas alagáveis. Isso deveria ser investigado pelos órgãos de controle interno e externo, Ministério Público e polícia. Pelo que vi do noticiário, também há um problema de gestão de recursos hídricos, pois a vazão de algumas represas de usinas hidrelétricas teve que ser aumentada, para evitar sua ruptura pela pressão da água. A abertura das comportas teria provocado cheias a jusante em áreas urbanas. É preciso verificar se esse tipo de risco foi considerado no projeto das represas e se havia planos de contingência para essas situações.

Agência Senado — Outro ponto, que provavelmente está presente na Bahia, mas que vale a pena abordar novamente é o do excessivo espraiamento das cidades. O senhor falou em desapropriação de casas para a construção de prédios. A verticalização das cidades tem que grau de importância na melhoria das nossas cidades.

Victor — O objetivo é o adensamento populacional. A verticalização é um meio para se alcançar esse objetivo. Mas a altura do prédio é apenas um elemento da equação. Hoje se discute muito a exigência de vagas de garagem, recuos e outras regras que impedem a plena ocupação do terreno. Se essas regras forem suprimidas, a densidade pode aumentar com prédios baixos, como ocorre em Paris, por exemplo. Também se poderia aproveitar melhor as casas de grande porte, permitindo que cômodos sejam vendidos ou alugados separadamente. Idem quanto às mudanças de usos, de comercial para residencial, por exemplo. Paralelamente a essa desregulamentação, é preciso coibir a ociosidade dos lotes e das edificações. A melhor maneira de fazer isso é a tributação do valor da terra, land value taxation, que consiste em se suprimir a tributação da edificação, aumentando em compensação a alíquota do terreno. Essa proposta foi incorporada ao relatório da reforma tributária no Senado, como mudança no IPTU, mas depois foi retirada. Também é preciso deixar de aprovar loteamentos distantes da malha urbana.

Agência Senado — Por que nossos gestores escolhem muitas vezes loteamentos com previsão para casas e não edifícios de apartamentos? É pressa? É uma questão de custos?

Victor — Nas cidades menores, é natural que a urbanização se dê por casas, pois construir prédios demanda uma certa capacidade de engenharia e empresarial. A questão é adotar as outras medidas que eu citei. Nas grandes cidades, não sei. É uma boa questão. São raros os casos de loteamentos projetados desde a origem para prédios, como temos no plano piloto de Brasília. Mas seria o ideal nas metrópoles. Creio que pode ser uma cultura urbanística que se generalizou, de lotear para casas e só depois liberar a verticalização, quando há demanda para isso.

Agência Senado — Do ponto de vista cultural, há um preconceito contra morar em apartamento ou é a qualidade dos projetos imobiliários que pega? Numa casa, a pessoa sempre pode ter espaço para um jardim, uma horta, uma churrasqueira, mas a moradia num prédio, apesar dos ganhos em segurança, parece tirar certos prazeres da vida cotidiana. Os urbanistas e arquitetos têm soluções para esses dilemas?

Victor — O natural seria que os dois padrões de urbanização e estilos de vida coexistissem e que cada um morasse conforme sua preferência pessoal e capacidade de pagamento. Só que a habitação de baixa densidade onera mais a sociedade, pelo impacto ambiental e custos de provisão de serviços públicos. Então seria natural que esses moradores pagassem mais caro e que os moradores de apartamento, mais barato. Isso não ocorre porque há um subsídio indireto ao espraiamento urbano, representado pelo sistema viário projetado para o automóvel e por tarifas homogêneas de energia, saneamento básico e mobilidade, por exemplo.

Fonte: Agência Senado